“王思聪位于上海凯德茂名公馆的顶级豪宅，在经历多次降价之后，终于以6150万的折价成交。”

自去年挂牌以来，这套房子从1亿多一路降到6150万，短短一年跌没4000万。这套房源不仅坐拥上海两大顶级商圈的绝版地段，还是小区内稀缺的400平大户型。

而在2022年，该小区同户型曾卖出1.4亿的天价。

这不是孤例。从北京泛海世家西府两年跌没2300万，到深圳太子湾湾玺项目有房源从6200万狂降至1900万才脱手，一线城市顶级豪宅市场正在经历一场前所未有的调整。

市场逆转，顶豪神话破灭

曾经被视为最抗跌的资产——一线城市顶级豪宅，如今却成为降价重灾区。

北上广深所有豪宅业主都不得不接受一个现实：一线顶级地段的豪宅较两年前相比至少跌去了30%。

上海黄浦湾233平户型，2023年初还能卖到5900万左右，今年挂牌价只有3000万，不到两年跌去2900万。

北京泛海世家西府一套470平的房子，今年4月底以5380万成交，而2023年初同户型成交价达7700万，两年缩水2300万，平均每天贬值3.2万元。

深圳蛇口顶级豪宅太子湾湾玺项目，有业主今年4月挂牌一套308平房源，从6200万一路降至1900万才成交。若业主当初购买的是二手房，账面损失接近4000万。

这与三年前形成鲜明对比。2022年，全国单价10万以上的豪宅销量逆势增长超40%，许多专家当时信誓旦旦地宣称：“核心地段的稀缺房产在任何时候都是硬通货”。

深度分析，豪宅跌价背后原因

· 富豪资金链紧张

王思聪豪宅腰斩抛售并非个案。这些豪宅业主“撑不住”的核心原因是近几年经济发展方向切换——从传统行业向高新科技领域转变。

很多传统行业生意越来越难做，再加上投资难度变大，不少有钱人陷入债务危机。到了这种时候，没人会硬撑着挂高价，大部分人只能选择低价抛售，或用豪宅抵债。

· 豪宅流通性极差

真正的豪宅（总价值几千万以上），早就把99%的购房者挡在门外。持有一线城市豪宅的，基本都是全国前1%的有钱人。

这就导致很多豪宅看着价格坚挺，实际上一年都卖不出去一套。没有成交记录，表面上看价格没跌；可一旦有富豪急用钱必须卖房，就不得不把价格压得极低才能成交。

· 产品形态影响保值

豪宅市场的保值能力也因产品类型不同而有显著差异。

别墅的核心价值在于土地使用权，可以传承给子孙后代。只要定期修缮，就能一直使用；即使变成危房，还能申请推倒重建。

而高层大平层则完全不同，业主的资产其实是附着在一栋会不断老化的建筑上。一旦建筑老化，需要整栋楼业主同意才能重建，协调难度极大。

行业视角，房地产步入新周期

华泰证券研报称，宏观视角下，当前地产周期磨底进入“深水区”，更看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏。

策略视角下，地产链板块风险消化或已较为充分，优质企业有望受益于业绩预期改善及龙头进阶的双重逻辑。

房地产行业正经历一场从逻辑到模式的彻底重塑，核心已由追求规模扩张的“旧范式”，转向聚焦产品力、现金流与可持续运营的“新生态”。

面对行业持续深度调整，房企正多线发力或积极探索转型。典型举措包括提升产品力，聚焦“好房子”建设；深化多元化经营，发展第二增长曲线；严守现金流安全底线；探索轻资产发展模式；优化融资结构，降低债务风险。

品质时代，好房子定义改变

在房地产行业深度调整周期中，部分房企凭借对产品力的提升，在高端住宅市场开辟出新赛道。

“住有优居” 已经成为人民群众的新期待。有房企对“好房子”的理解是——“好房子”是功能价值、情绪价值、资产价值深度融合。

随着房地产市场步入品质时代，购房者也越来越理性成熟，买房逻辑从单纯追求“好房子”转变为更注重 “能兑现、强保值、可持续”。

当前豪宅买家有一个显著变化，置业去投机化，9成的豪宅买家是为了自住，买房回归到最朴素的动机：住得更好。

但这并不是说，豪宅买家不看重保值增值，而是说买房观更理性，回归到价值投资的本源。